Privatzimmervermietung - Urlaub am Bauernhof
Voraussetzungen
Für die Ausnahme von der Gewerbeordnung sind folgende Vorgaben einzuhalten:
Nach den jeweiligen Raumordnungsgesetzen der Bundesländer ist zu prüfen, inwieweit für Zwecke der Privatzimmervermietung eine Neuerrichtung von Gebäude oder ein Gebäudezubau zulässig ist.
- Bereitstellung von maximal 10 Fremdenbetten
- Keine Beschäftigung haushaltsfremder Personen
- Verköstigung ohne Auswahlmöglichkeit zu im Voraus bestimmten Zeiten (3 x täglich); Verabreichung von nichtalkoholischen Getränken und von im landwirtschaftlichen Betrieb des Vermieters erzeugten alkoholischen Getränken
- Die Zimmer müssen sich im räumlichen Wohn-Umfeld des Vermieters befinden.
Nach den jeweiligen Raumordnungsgesetzen der Bundesländer ist zu prüfen, inwieweit für Zwecke der Privatzimmervermietung eine Neuerrichtung von Gebäude oder ein Gebäudezubau zulässig ist.
Steuern
Einkommensteuer
Die Gewinne aus der Privatzimmervermietung (insbesondere „Urlaub am Bauernhof“ mit Frühstück) stellen bis zu zehn Betten jedenfalls einen land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerb dar. Von den Einnahmen aus der Privatzimmervermietung können pauschal Ausgaben in Höhe von 50 % (der Einnahmen) oder die tatsächlichen Ausgaben abgezogen werden. Die Einnahmen aus der Privatzimmervermietung bis zehn Betten sind nicht auf die 40.000 Euro-Einnahmengrenze anzurechnen.
Werden neben Zimmern mit Frühstück auch solche ohne Frühstück vermietet, bestehen keine Bedenken, hinsichtlich der ohne Frühstück vermieteten Zimmer die Betriebsausgaben mit 30 % der entsprechenden Betriebseinnahmen (einschließlich USt) anzusetzen (ausgenommen Dauervermietung).
Bis zur Veranlagung 2020 gilt: Werden mehr als zehn Betten vermietet, liegen entweder Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder aus Vermietung und Verpachtung vor.
Ab der Veranlagung 2021 kann nach Ansicht des Bundesministerium für Finanzen (gestützt auf die einschlägige Judikatur) unter bestimmten Voraussetzungen auch die Vermietung von mehr als zehn Betten einen landwirtschaftlichen Nebenerwerb darstellen. Hierzu wird auf Randziffer 5073 der Einkommensteuerrichtlinien verwiesen (siehe Link unten). Die Landwirtschaftskammer Österreich hat dazu eine Anfrage an das BMF gestellt. Angesichts der Komplexität des Themas sollte die steuerliche Behandlung der Vermietung von Zimmern und Appartements durch Landwirte vereinfacht werden und sind hierzu noch Gespräche mit dem BMF angedacht.
Umsatzsteuer
Hat der Land- und Forstwirt nicht auf die Umsatzsteuerpauschalierung für Land- und Forstwirte
verzichtet, sind auch die Einnahmen aus der bäuerlichen Zimmervermietung von der
Umsatzsteuerpauschalierung erfasst. Die pauschale Umsatzsteuer in der Höhe von 10 %
(seit 1. November 2018; Beherbergung von Nichtunternehmern) bzw. 13 % (Verrechnung an
Unternehmer) kann in der Rechnung ausgewiesen werden.
Die Gewinne aus der Privatzimmervermietung (insbesondere „Urlaub am Bauernhof“ mit Frühstück) stellen bis zu zehn Betten jedenfalls einen land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerb dar. Von den Einnahmen aus der Privatzimmervermietung können pauschal Ausgaben in Höhe von 50 % (der Einnahmen) oder die tatsächlichen Ausgaben abgezogen werden. Die Einnahmen aus der Privatzimmervermietung bis zehn Betten sind nicht auf die 40.000 Euro-Einnahmengrenze anzurechnen.
Werden neben Zimmern mit Frühstück auch solche ohne Frühstück vermietet, bestehen keine Bedenken, hinsichtlich der ohne Frühstück vermieteten Zimmer die Betriebsausgaben mit 30 % der entsprechenden Betriebseinnahmen (einschließlich USt) anzusetzen (ausgenommen Dauervermietung).
Bis zur Veranlagung 2020 gilt: Werden mehr als zehn Betten vermietet, liegen entweder Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder aus Vermietung und Verpachtung vor.
Ab der Veranlagung 2021 kann nach Ansicht des Bundesministerium für Finanzen (gestützt auf die einschlägige Judikatur) unter bestimmten Voraussetzungen auch die Vermietung von mehr als zehn Betten einen landwirtschaftlichen Nebenerwerb darstellen. Hierzu wird auf Randziffer 5073 der Einkommensteuerrichtlinien verwiesen (siehe Link unten). Die Landwirtschaftskammer Österreich hat dazu eine Anfrage an das BMF gestellt. Angesichts der Komplexität des Themas sollte die steuerliche Behandlung der Vermietung von Zimmern und Appartements durch Landwirte vereinfacht werden und sind hierzu noch Gespräche mit dem BMF angedacht.
Umsatzsteuer
Hat der Land- und Forstwirt nicht auf die Umsatzsteuerpauschalierung für Land- und Forstwirte
verzichtet, sind auch die Einnahmen aus der bäuerlichen Zimmervermietung von der
Umsatzsteuerpauschalierung erfasst. Die pauschale Umsatzsteuer in der Höhe von 10 %
(seit 1. November 2018; Beherbergung von Nichtunternehmern) bzw. 13 % (Verrechnung an
Unternehmer) kann in der Rechnung ausgewiesen werden.
Sozialversicherung
Für die Privatzimmervermietung in Form von Urlaub am Bauernhof besteht eine Beitragspflicht bei der Sozialversicherungsanstalt der Selbständigen (SVS). Die aus der Privatzimmervermietung jährlich erzielten Einnahmen sind der Sozialversicherungsanstalt der Selbständigen bis spätestens 30. April des folgenden Jahres zu melden. Es ist ein Freibetrag von € 3.700,00 vorgesehen, welcher von der SVS bei der Berechnung des Beitrages berücksichtigt wird.
Beispiel: Einnahmen 20.000,00 €
Freibetrag 3.700,00 €
Zwischensumme 16.300,00 €
30 % Beitragsgrundlage 4.890,00 €
25,70 % SV-Beitrag 1.256,73 €
Die bloße Vermietung von Ferienwohnungen (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) bleibt davon unberührt.
Beispiel: Einnahmen 20.000,00 €
Freibetrag 3.700,00 €
Zwischensumme 16.300,00 €
30 % Beitragsgrundlage 4.890,00 €
25,70 % SV-Beitrag 1.256,73 €
Die bloße Vermietung von Ferienwohnungen (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) bleibt davon unberührt.
