Erhebung einer Leerstandsabgabe

Schon seit längerem wurden in mehreren österreichischen Bundesländern Überlegungen zur Einhebung einer Abgabe auf leerstehenden Wohnraum gemacht. Die Politik beabsichtigt eine Mobilisierung von bereits bestehender Wohnfläche, indem die Eigentümer:innen mittels Leerstandsabgabe motiviert werden sollen, ihre leerstehenden Wohnungen zu vermieten. Nachdem die Steiermark mit April 2022 eine Leerstandsabgabe beschlossen hatte, folgten im Juli 2022 Salzburg und Tirol. Das bestehende Tiroler Freizeitwohnsitzabgabengesetz (TFWAG) wurde um neue Regelungen zur Leerstandsabgabe ergänzt. Das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG) ist mit 1. Jänner 2023 in Kraft getreten (LGBI. Nr. 86/2022).

Das TFLAG verpflichtet die Gemeinden zur Einhebung dieser Abgabe, welche nach der Nutzfläche der Wohnung und den Kalendermonaten ohne Wohnsitz zu bemessen ist. Dabei hat jede Gemeinde eine Verordnung über die Höhe der monatlichen Abgabe pro Quadratmeter zu erlassen. Mindest- und Höchstbeträge sind durch das TFLAG festgelegt (siehe Abbildung 1 und 2).

Für jene Gemeinden, die im Rahmen des Grundverkehrsrechts als "Vorbehaltsgemeinden" ausgewiesen werden und in denen damit der Wohnungsdruck nachweislich besonders hoch ist, können die Sätze jeweils verdoppelt werden. Die Liste der Vorbehaltsgemeinden Tirols kann auf der Webseite des Landes Tirol eingesehen werden.

Mit Inkrafttreten des TFLAG unterliegen in Tirol seit 1. Jänner 2023 Gebäude, Wohnungen und sonstige Teile von Gebäuden, die über einen durchgehenden Zeitraum von sechs Monaten nicht als Wohnsitz verwendet werden (Leerstand), einer Leerstandsabgabe. Für die Betrachtung des Zeitraumes eines Leerstandes sollen nur ganze Kalendermonate maßgeblich sein. Beginnt oder endet die Wohnsitznahme beispielsweise in der Mitte des Monats, so ist der betreffende Monat nicht zu zählen. Als Wohnsitz im Sinne des TFLAG gilt der Hauptwohnsitz, der Freizeitwohnsitz, Wohnsitze zur Ausübung eines Berufes oder einer Erwerbstätigkeit sowie Wohnsitze, die für die Dauer des Besuches von Schulen, Hochschulen oder Universitäten verwendet werden. Zweitwohnsitze unterliegen daher nicht zugleich der Freizeitwohnsitzabgabe und der Leerstandsabgabe. Die Leerstandsabgabe und die Zweitwohnsitzabgabe schließen einander aus. Solange Gebäude, Wohnungen und sonstige Teile von Gebäuden als Wohnsitz im vorbeschriebenen Sinn verwendet werden, kann aufgrund der Legaldefinition kein Leerstand vorliegen.

Trotz Leerstand ausgenommen von der Abgabenpflicht sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden,
a) die aus rechtlichen, bautechnischen oder vergleichbaren Gründen nicht gebrauchstauglich oder nutzbar sind.
b) mit bis zu zwei Wohnungen, in denen die bzw. der Eigentümer:in des Gebäudes in einer der Wohnungen ihren Hauptwohnsitz hat.
c) die für gewerbliche, land- und forstwirtschaftliche oder berufliche Zwecke verwendet werden, wie insbesondere Büros, Privatzimmer und Geschäftslokale.
d) die von den Eigentümer:innen aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen (z.B. nach Übersiedelung in ein Pflegeheim) nicht mehr als Hauptwohnsitz verwendet werden können.
e) die trotz geeigneter Bemühungen über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht zum ortsüblichen Mietzins vermietet werden können.
f) die betriebstechnisch notwendig sind, Wohnungen im Rahmen land- und/oder forstwirtschaftlicher Betriebe sowie Dienst- und Naturalwohnungen.
g) für die ein zeitnaher Eigenbedarf besteht.
Der jeweilige Ausnahmetatbestand ist vom Abgabenpflichtigen im Zuge der Abgabenerklärung bekannt zu geben und glaubhaft zu machen.

Abgabenschuldner:in ist grundsätzlich die bzw. der Eigentümer:in des Grundstückes, auf dem sich der Leerstand befindet. Miteigentümer:innen schulden die Abgabe zur ungeteilten Hand. Im Fall von Wohnungseigentum sind die Wohnungseigentümer:innen allein die Abgabenschuldner:innen.

Die Abgabe ist nach der Nutzfläche (in Quadratmeter) des leerstehenden Gebäudes bzw. der leerstehenden Wohnung zu bemessen.
Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Bei der Berechnung der Nutzfläche sind Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, Gänge, Treppen, offene Balkone, Loggien und Terrassen nicht zu berücksichtigen.

Der Abgabenanspruch entsteht für die ersten sechs Kalendermonate mit Vollendung des sechsten Monats, in dem ein Leerstand (nach § 6 Abs. 1 TFLAG) besteht. In weiterer Folge entsteht der Abgabenanspruch mit Ablauf des jeweiligen Kalendermonats. Die Leerstandsabgabe wurde als Selbstbemessungsabgabe konzipiert. Die Abgabenschuldner:innen haben die Abgabe für die im abgelaufenen Kalenderjahr entstandenen Abgabenansprüche selbst bis zum 30. April des Folgejahres zu bemessen und unter Bekanntgabe der Bemessungsgrundlage an die Gemeinde zu entrichten. Auf Verlangen der Abgabenbehörde haben die Abgabenschuldner:innen eine Abgabenerklärung einzureichen und maßgebliche Unterlagen vorzulegen.