Tiroler Grundverkehrsgesetz geändert
Die Novelle, LGBl. Nr. 204/2021 ist mit 31. Dezember 2021 in Kraft getreten. Das heißt, alle Rechtserwerbe ab dem 31. Dezember 2021 sind gemäß den geänderten Bestimmungen zu beurteilen. Aufgrund der extrem knappen intensiv nutzbaren Flächen kommt dem Grundverkehrsrecht in Tirol besonders große Bedeutung zu. Das Tiroler Grundverkehrsgesetz regelt dabei im Wesentlichen drei Bereiche und zwar den „Ausländergrundverkehr“ (Rechtserwerb durch Ausländer), den „Grauen Grundverkehr“ (Rechtserwerb an Baugrundstücken) und den für den bäuerlichen Bereich bedeutsamen „Grünen Grundverkehr“ (Rechtserwerb an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken/Betrieben).
Vor der Novelle
Es gilt auszuführen, dass grundsätzlich – bis auf einige Ausnahmen – jedes Rechtsgeschäft, welches einen Rechtserwerb an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken/Betrieben zum Gegenstand hat, einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung bedarf. Dabei ist zu unterscheiden, ob der Erwerber Landwirt oder Nicht-Landwirt ist. Bedeutende Ausnahmen von der Genehmigungspflicht sind dabei zum Beispiel Hofübergaben, bei welchen alle land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften des Eigentümers an eine Person im Familienkreis weitergegeben werden oder aber die bekannte 300 Quadratmeter-Regelung. Rechtserwerbe durch Gemeinden, Landeskulturfonds oder Tiroler Bodenfonds waren bereits bisher von der Genehmigungspflicht ausgenommen. Besondere Regelungen galten bereits vor der Novelle für den Erwerb an landwirtschaftlichen Grundstücken durch Nicht-Landwirte. In solchen Fällen kommt das sogenannte Interessentenverfahren zur Anwendung. Das heißt, wird der Grundverkehrsbehörde ein Rechtsgeschäft von einem Nicht-Landwirt angezeigt und macht der Erwerber nicht die Neueinsteigerqualifikation geltend, ist folgendes Prozedere zu durchlaufen: Die Grundverkehrsbehörde hat den ortsüblichen Preis des Kaufgegenstandes zu ermitteln. Dann wird das Rechtsgeschäft an die Gemeinde, in der der Kaufgegenstand gelegen ist, übermittelt und hat diese, ebenso wie die Grundverkehrsbehörde, das Rechtsgeschäft vier Wochen hindurch kundzumachen. In diesem Zeitraum können interessierte Landwirte, welche die Voraussetzung eines Interessenten erfüllen, ihr Interesse am Rechtsgeschäft kundtun. Wird nach Ablauf der Frist einem Landwirt die Interessentenstellung von der Behörde zuerkannt, hat dies zur Folge, dass dem Rechtsgeschäft des Nicht-Landwirtes die grundverkehrsrechtliche Genehmigung versagt wird.
Zur Klarstellung wird angemerkt, dass der interessierte Landwirt kein Vorkaufsrecht hat. Er hat durch sein Auftreten lediglich das Rechtsgeschäft des Nichtlandwirtes zunichtegemacht. Unter Neueinsteiger versteht man eine Person, die nach dem Erwerb von landwirtschaftlichem Grund und Boden diesen wie ein Landwirt bewirtschaften will, sein Vorhaben mit einem Betriebskonzept belegt und auch fachliche Fähigkeiten oder praktische Nachweise erbringen kann.
Wesentliche Inhalte der Novelle
- Klares Bekenntnis gegen spekulative Rechtserwerbe Die Landesregierung hat in der neu formulierten Zielbestimmung des Gesetzes klar zum Ausdruck gebracht, dass spekulative Rechtserwerbe, sowohl an Bauland als auch an Freiland, unerwünscht sind.
- Konkretisierung bei Neueinsteigern Zumal im praktischen Vollzug insbesondere der Nachweis der fachlichen Fähigkeiten oder der praktischen Tätigkeit bei Neueinsteigern problematisch war, wurde hier nachgebessert. Nunmehr gilt der Nachweis einer fünfjährigen Berufserfahrung als Voraussetzung für die Neueinsteigerqualifikation. Auch die fachlichen Fähigkeiten wurden nunmehr mit dem Verweis auf das Tiroler Land- und Forstwirtschaftliche Berufsausbildungsgesetz 2000 konkretisiert.
- Interessentenstellung Landeskulturfonds und Bodenfonds Den wohl medienwirksamsten Punkt der Novelle betrifft die Zuerkennung der Interessentenstellung für den Landeskultur- und Bodenfonds. Das heißt, der LKF und der TBF können durch ihr Auftreten im Interessentenverfahren ein Rechtsgeschäft mit einem Nicht-Landwirt verhindern. Aber auch hier haben die beiden Institutionen kein automatisches Vorkaufsrecht.
- Einschränkung der 300 Quadratmeter-Freigrenze Aufgrund missbräuchlicher Anwendung der 300 Quadratmeter-Freigrenze wurde der genehmigungsfreie Rechtserwerb an 300 Quadratmeter großen Freilandflächen insofern eingeschränkt, als dass beim Erwerb einer derartigen Fläche auf die Ziele der örtlichen Raumordnung Bedacht zu nehmen ist. Das heißt zum Beispiel, dass wenn ein 250 Quadratmeter großes Freilandgrundstück, welches direkt an ein Baugrundstück angrenzt, jedoch außerhalb der Siedlungsgrenze liegt, nicht mehr genehmigungsfrei erworben werden kann.
- Einschränkung für Gewerbetreibende Der bisherige Sondergenehmigungstatbestand, wonach Gewerbetreibende bei Erweiterungsbedarf angrenzende Freilandgrundstücke erwerben konnten, wird dahingehend eingeschränkt, als dass der Erwerb von Freiland, welches im Raumordnungsprogramm als Freihaltefläche für Landwirtschaft ausgewiesen ist, nicht mehr über diesen Genehmigungsbestand erworben werden kann.
- Regelung für aktive Landwirte Auch für Rechtserwerbe durch aktive Landwirte gehen mit der Novelle Änderungen einher. Der erwerbende Landwirt hat glaubhaft zu machen, dass der Kaufgegenstand im Rahmen seines landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet wird. Es wird künftig auch verstärkt auf den Erhalt günstiger Grundstücksgrößen und auf die Vermeidung von Zersplitterung der Besitzstruktur Augenmerk gelegt werden.
- Vorbehaltsgemeinden Der gänzlich neue fünfte Abschnitt des Gesetzes ist der Freizeitwohnsitzproblematik im Zusammenhang mit der Forderung nach leistbarem Wohnen geschuldet. Die Landesregierung kann Gemeinden zu Vorbehaltsgemeinden erklären, in welchen der Druck auf den Wohnungsmarkt besonders hoch ist. In diesen Gemeinden ist zusätzlich zur allgemeinen grundverkehrsrechtlichen Genehmigungspflicht auch noch die Erklärung abzugeben, am erworbenen Grundstück beziehungsweise Gebäude keinen Freizeitwohnsitz zu begründen. Beim Verstoß gegen diese Erklärungspflicht, das heißt der Kaufgegenstand wird als Freizeitwohnsitz verwendet, drohen empfindliche Strafen und kann die Sanktion bis zur Versteigerung des Objektes führen.
Ungehörte Forderungen der LK Tirol
Leider wurden Forderungen der LK Tirol unter anderem hinsichtlich der Wiedereinführung der Selbstbewirtschaftungspflicht sowie eines unabhängigen Landesgrundverkehrsreferenten nicht in die Gesetzesänderung aufgenommen. Ob die vorgenommenen Änderungen nunmehr positive oder negative Auswirkungen, insbesondere auf den Grünen Grundverkehr haben werden, kann naturgemäß zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend beurteilt werden. Es gilt jedenfalls abzuwarten, wie sich die neuen Regelungen im Tiroler Grundverkehrsgesetz in der Praxis auswirken werden.